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Un amendement récemment adopté par la commission des finances de l’Assemblée nationale pourrait bouleverser la fiscalité des résidences principales en France dès 2026. Jusqu’ici, vendre son logement était simple : aucun impôt sur la plus-value, peu importe le temps passé dans le bien. Mais la nouvelle proposition vise à encadrer les ventes rapides jugées spéculatives, et pourrait compliquer la vie de nombreux propriétaires.
Plus-value sur la résidence principale : ce qui pourrait changer
Actuellement, la plus-value réalisée lors de la vente d’une résidence principale est totalement exonérée. Que vous ayez vécu dans votre logement deux ans ou vingt, aucune taxe n’est appliquée. L’amendement en discussion prévoit toutefois de limiter cette exonération aux biens occupés comme résidence principale pendant au moins cinq ans.
En pratique, si vous vendez votre logement avant cette période, vous pourriez être imposé sur la plus-value réalisée. Quelques exceptions sont prévues :
- achat d’une autre résidence principale ;
- motif impérieux justifiant la vente, comme des raisons familiales, médicales ou professionnelles ;
- conditions spécifiques examinées au cas par cas par l’administration fiscale.
« Vendre trop vite deviendra fiscalement risqué », expliquent des sources parlementaires, résumant l’esprit de la mesure.
Une mesure pensée pour freiner les « culbutes spéculatives »
L’objectif affiché par les députés socialistes à l’origine de l’amendement est clair : limiter les profits rapides réalisés dans certaines zones où les prix de l’immobilier explosent. L’exemple souvent cité est celui du Pays basque, où certains particuliers achètent un logement, s’y déclarent résidents principaux, puis revendent peu après en profitant d’une plus-value exonérée.
Le texte vise donc à lutter contre ces pratiques jugées abusives et à rendre le marché plus équitable. Selon les auteurs de la proposition, il s’agit de préserver le rôle de la résidence principale comme lieu de vie plutôt que comme outil de spéculation.
Un risque pour les propriétaires « ordinaires » ?
Le revers de la médaille, c’est que la mesure pourrait aussi affecter les propriétaires classiques. Ceux qui doivent vendre pour des raisons personnelles, professionnelles ou familiales pourraient se retrouver dans une zone grise fiscale. Mutation professionnelle, séparation, naissance, maladie… autant de situations qui nécessiteront de justifier un motif impérieux pour rester exonéré.
« L’interprétation de ces motifs par l’administration sera cruciale pour ne pas pénaliser des foyers modestes », souligne un expert en fiscalité immobilière.
Budget 2026 : rien n’est encore voté
Pour l’instant, il ne s’agit que d’un amendement. Il devra être débattu, et rien ne garantit son intégration dans le projet final de loi de finances 2026. L’idée n’est pas totalement nouvelle : elle avait déjà été proposée l’an dernier, mais écartée par le gouvernement.
Son retour cette année indique cependant qu’elle gagne du terrain politiquement. Si elle est adoptée, ce serait un changement majeur pour la fiscalité des résidences principales en France, obligeant les propriétaires à repenser le timing de leurs ventes.
Comment se préparer à ce possible changement ?
Pour les propriétaires, il devient essentiel de suivre l’évolution du projet et de préparer leurs ventes en conséquence :
- vérifier la durée d’occupation de la résidence principale avant toute vente ;
- anticiper les motifs impérieux pouvant justifier une vente rapide ;
- consulter un conseiller fiscal pour évaluer les risques et optimisations possibles.
Ces précautions permettront de limiter les mauvaises surprises si l’amendement devient loi.
En résumé, la fiscalité des ventes de résidences principales pourrait connaître un tournant majeur dès 2026. L’exonération totale sur la plus-value pourrait disparaître pour les ventes réalisées avant cinq ans, sauf exceptions. Entre lutte contre la spéculation et protection des propriétaires, le débat promet d’être animé dans les prochains mois.
Pour les Français qui envisagent de vendre leur logement, il s’agit donc du moment de se tenir informé et de planifier soigneusement leurs transactions pour éviter toute imposition imprévue.
