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Un récent arrêt de la Cour de Cassation rappelle une règle qui risque de surprendre de nombreux propriétaires. En cas de départ d’un locataire, si certaines formalités ne sont pas respectées, les réparations ou dégradations constatées ne peuvent pas être mises à la charge de l’occupant sortant. Autrement dit, c’est le bailleur qui doit assumer les frais, même si le logement a été détérioré. Un rappel qui pourrait bien changer la manière dont certains gèrent la fin d’un bail.
Les obligations du locataire pendant la durée du bail
Selon la loi du 6 juillet 1989, chaque locataire doit entretenir le logement qu’il occupe. Cela inclut l’entretien courant, les petites réparations et les dégradations survenues pendant la location. Concrètement, cela peut être :
- des trous ou des taches laissés sur les murs ;
- un revêtement de sol brûlé ou abîmé ;
- une porte enfoncée ;
- une plaque de cuisson endommagée.
En principe, toutes ces réparations sont à la charge de l’occupant sortant. Le bailleur est donc en droit de retenir une partie du dépôt de garantie pour couvrir ces frais. Mais tout dépend de la manière dont l’état des lieux de sortie est établi.
L’affaire jugée par la Cour de Cassation
L’affaire qui a mené à cet arrêt remonte à novembre 2023. Un propriétaire reprochait à son ancien locataire de ne pas avoir entretenu le jardin, notamment en laissant pousser les mauvaises herbes. Pour lui, cette négligence constituait une dégradation qui devait être réparée.
Le problème ? L’état des lieux de sortie avait été rédigé uniquement par le mandataire du propriétaire, sans la présence du locataire. Or, les juges de la Cour de Cassation ont rappelé qu’un tel document n’avait aucune valeur si le locataire n’avait pas été associé à la procédure. Le bailleur n’avait pas non plus prouvé qu’il avait tenté de réaliser un état des lieux contradictoire. Résultat : impossible de faire porter la responsabilité sur l’ancien occupant.
Un formalisme à ne pas négliger
La loi est claire : si le locataire refuse de participer à l’état des lieux, il faut obligatoirement faire appel à un commissaire de justice. Ce professionnel, anciennement appelé huissier, établit un document officiel qui s’impose aux deux parties. Dans ce cas, les frais sont partagés entre le bailleur et le locataire.
Mais dans cette affaire, le propriétaire n’avait pas respecté la procédure. Il s’était contenté de faire rédiger l’état des lieux par son propre mandataire, sans tiers, ni preuve de convocation. Les juges ont donc considéré que le document n’avait aucune valeur juridique. Conséquence directe : les dégradations constatées ne pouvaient pas être imputées au locataire.
Une facture lourde pour le bailleur
Non seulement le propriétaire n’a pas pu retenir les frais de remise en état, mais il a aussi été condamné à verser à son locataire une somme de 1 539,60 euros. Ce montant correspondait au dépôt de garantie, augmenté des pénalités de retard pour restitution tardive.
En somme, le bailleur s’est retrouvé doublement perdant : il a payé la remise en état du jardin de sa poche et a dû restituer intégralement la caution. Une situation qui aurait pu être évitée en respectant les démarches prévues par la loi.
Un rappel utile pour les propriétaires
Ce jugement rappelle que la vigilance est de mise au moment du départ d’un locataire. Pour éviter les mauvaises surprises, un bailleur doit impérativement :
- convoquer le locataire pour un état des lieux de sortie en bonne et due forme ;
- si le locataire refuse ou ne répond pas, envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception ;
- à défaut, saisir un commissaire de justice pour établir un état des lieux contradictoire.
Sans ces démarches, tout document rédigé unilatéralement par le bailleur n’a aucune valeur légale. Les frais de dégradations resteront donc à sa charge, même si le logement a été endommagé.
Un signal fort pour les litiges locatifs
Les litiges entre bailleurs et locataires sont fréquents, notamment au moment de la restitution du logement. Cet arrêt de la Cour de Cassation rappelle que le droit protège les deux parties, mais impose une rigueur particulière au propriétaire. En cas d’oubli ou de négligence, il ne pourra pas réclamer de remboursement au locataire, même si les dégâts sont visibles.
En clair, ce jugement agit comme une piqûre de rappel pour tous les bailleurs : mieux vaut respecter scrupuleusement la procédure d’état des lieux que de prendre le risque de perdre à la fois de l’argent et du temps.
Ce cas illustre parfaitement l’importance de la transparence et du respect de la loi dans la gestion locative. Un détail administratif peut suffire à faire basculer tout un dossier, et à transformer un simple litige en une lourde facture pour le propriétaire.
