Afficher les titres Masquer les titres
Chaque année, de nombreux litiges opposent locataires et propriétaires sur les frais de remise en état d’un logement. Une récente décision de la Cour de Cassation rappelle que, dans certains cas, c’est le bailleur qui doit assumer les coûts, même si les dégradations sont clairement la faute du locataire. Explications sur cette règle souvent méconnue.
Que dit la loi sur les dégradations locatives ?
En France, l’entretien d’un logement loué est encadré par l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Le locataire doit réparer les dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du bail. Il est aussi responsable de l’entretien courant, des réparations locatives et des petits travaux. Concrètement, cela concerne par exemple :
- Les trous ou taches sur les murs ;
- Un revêtement de sol brûlé ou abîmé ;
- Une porte enfoncée ;
- Une plaque de cuisson cassée.
Quand des dégradations sont constatées, le propriétaire peut demander au locataire de les réparer ou de rembourser les frais, à condition de pouvoir le prouver. C’est là qu’intervient l’état des lieux de sortie.
Un état des lieux valide : la condition indispensable
Dans un arrêt du 16 novembre 2023 (3e chambre civile, n° 22-19422), la Cour de Cassation a rappelé un point essentiel : pour que le propriétaire puisse retenir la responsabilité du locataire, l’état des lieux doit être établi de manière contradictoire. Autrement dit, il doit être réalisé en présence du locataire ou, à défaut, avec un commissaire de justice si le locataire ne peut pas être présent.
Dans cette affaire, le litige concernait un jardin laissé à l’abandon. Le propriétaire reprochait au locataire de ne pas avoir désherbé. L’état des lieux de sortie avait été dressé uniquement par le mandataire du bailleur, sans que le locataire ne soit présent ni informé. La Cour a estimé que ce document unilatéral ne pouvait pas prouver les dégradations.
Quand le propriétaire ne respecte pas la procédure
La loi prévoit une procédure simple pour éviter ce genre de problème. Le propriétaire doit :
- Envoyer une demande d’état des lieux au locataire par courrier recommandé avec avis de réception ;
- À défaut de réponse, faire appel à un commissaire de justice pour établir l’état des lieux, les frais étant partagés par moitié.
Dans l’affaire jugée, le mandataire du bailleur n’a pas suivi ces étapes. Il a choisi de dresser lui-même le document, qui n’avait donc aucune valeur juridique. Résultat : le propriétaire a perdu la partie.
Les conséquences pour le bailleur
Suite à cette décision, le propriétaire a été condamné à verser 1539,60 euros au locataire. Cette somme comprenait la restitution du dépôt de garantie ainsi que des majorations de retard. Un montant qu’il aurait pu éviter en respectant les formalités légales pour établir l’état des lieux de sortie.
Comme le rappellent les experts en droit immobilier, ces étapes sont cruciales. Si elles sont négligées, le propriétaire peut se retrouver à payer pour des dégradations qui ne sont pas de sa faute.
Ce que doivent retenir les propriétaires
Pour éviter les litiges, il est essentiel de :
- Programmer l’état des lieux de sortie dès que le préavis est reçu ;
- Inviter le locataire à être présent pour que le document soit contradictoire ;
- Faire appel à un commissaire de justice si le locataire refuse ou ne répond pas ;
- Ne jamais établir seul un état des lieux si la présence du locataire n’est pas possible.
Respecter ces étapes permet de sécuriser le processus et d’éviter des coûts imprévus. Comme le souligne la Cour de Cassation, la protection juridique des locataires est forte, mais elle impose aussi des obligations strictes aux bailleurs.
Un rappel utile pour tous
Cette décision met en lumière un point souvent oublié : un propriétaire qui ne suit pas la procédure risque de prendre en charge des frais qui devraient incomber au locataire. Pour éviter toute surprise désagréable, mieux vaut anticiper et respecter les formalités, plutôt que de compter sur un document unilatéral.
En résumé, l’état des lieux de sortie n’est pas une simple formalité administrative. C’est une protection à la fois pour le locataire et le bailleur. Oublier cette étape peut coûter cher au propriétaire, même si le locataire a clairement abîmé le logement.
