Le marché de l’immobilier connaît une vraie secousse depuis quelque temps, notamment à cause des passoires thermiques, ces logements mal isolés qui consomment trop d’énergie. Autrefois banals dans les annonces, ces biens se vendent aujourd’hui bien en dessous de leur prix habituel. Les causes ? Un mélange de réglementations plus strictes, d’attentes écologiques et de calculs financiers de la part des acheteurs. On vous explique pourquoi ces logements sont de plus en plus boudés.
Des logements mal isolés de moins en moins attractifs
On appelle « passoires thermiques » les logements dont l’isolation est très mauvaise. Résultat : en hiver, ça chauffe beaucoup pour rester tiède, et en été, impossible de garder un peu de fraîcheur. Et tout cela se traduit évidemment par des factures d’énergie salées.
Ces logements représentent encore près de 18,5 % du parc locatif privé en France. Mais leur présence commence à poser problème, surtout depuis que les lois sur la performance énergétique se durcissent. L’État pousse les propriétaires à améliorer la qualité énergétique de leurs biens, ce qui suppose souvent des travaux coûteux.
Plutôt que d’investir dans une rénovation thermique, beaucoup de propriétaires préfèrent vendre. Ce phénomène alimente donc un nombre croissant de logements énergivores à vendre, souvent à prix cassé.
Des règles de plus en plus strictes
Depuis quelques années, la loi prévoit l’interdiction progressive de mettre en location les logements les plus énergivores. Cette mesure pousse de nombreux propriétaires à s’en séparer rapidement, avant de se retrouver coincés avec un bien qu’ils ne peuvent ni louer ni vendre à bon prix.
Résultat : jusqu’à 15 % des annonces de vente concernent des passoires thermiques, contre 10 % auparavant. Beaucoup anticipent les nouvelles normes et préfèrent vendre tant qu’il est encore temps, quitte à brader leur bien.
De leur côté, les locataires sont aussi de plus en plus sensibles à ces questions. Vivre dans un logement mal isolé, c’est non seulement inconfortable, mais c’est aussi un budget énergie plus lourd. L’intérêt pour ces logements baisse donc naturellement.
Le DPE, un facteur qui pèse lourd
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) a pris une place centrale dans les transactions immobilières. Ce document classe chaque logement de A à G selon sa consommation d’énergie. Et plus la note est basse, plus la décote est forte.
Un logement classé G peut perdre jusqu’à 20 % de sa valeur par rapport à un bien équivalent, mais mieux noté. Dans certaines zones rurales, où l’offre dépasse largement la demande, la baisse de prix peut même dépasser les 25 %.
Ces logements deviennent donc peu compétitifs face à des biens rénovés, même si ces derniers sont parfois un peu plus chers à l’achat.
Des choix difficiles pour les propriétaires
Pour les propriétaires, le dilemme est simple : rénover ou vendre. Rénover demande un investissement parfois important, mais permet à terme de retrouver un bien attractif, conforme aux lois à venir et plus facile à louer ou vendre.
Heureusement, des aides existent. Parmi elles : MaPrimeRénov’, les certificats d’économie d’énergie ou encore les prêts à taux zéro. Ces dispositifs permettent de limiter l’impact financier des travaux pour ceux qui veulent tenter l’aventure de la rénovation.
Mais à court terme, beaucoup choisissent encore de vendre. Et cela fait automatiquement baisser les prix du marché sur ce type de bien.
Des opportunités à saisir pour certains acheteurs
Si ces logements ne séduisent plus tout le monde, ils représentent en revanche une belle occasion pour ceux qui ont un peu de vision (et de budget travaux). Acheter une passoire thermique à bas prix, la rénover et la remettre sur le marché, c’est une stratégie qui peut rapporter.
Les acheteurs y trouvent plusieurs avantages :
- Prix d’achat inférieur à la moyenne ;
- Large marge de négociation possible ;
- Aides à la rénovation facilement accessibles ;
- Potentiel de valorisation après travaux important.
Avec une remise à niveau énergétique bien pensée, un logement mal classé peut devenir attractif, tant sur le plan écologique que financier. Et dans un contexte où l’éco-responsabilité devient un critère essentiel, ces rénovations peuvent faire toute la différence.
Un marché qui se transforme en profondeur
Le sort des passoires thermiques n’est que le reflet d’un marché immobilier en mutation. On assiste à un tournant énergétique : la qualité d’un bien ne se mesure plus seulement à son emplacement ou à sa surface, mais aussi à sa capacité à consommer moins et mieux.
Avec l’objectif de neutralité carbone d’ici 2050, la France continue d’inciter tous les acteurs du logement à s’adapter. Et cette pression va probablement s’intensifier dans les années à venir.
Les propriétaires devront faire des choix éclairés, et les acheteurs devront être bien informés. Une chose est sûre : le marché immobilier ne sera plus jamais tout à fait comme avant. Une page se tourne, avec une nouvelle manière de penser l’habitat, plus durable, plus responsable.
