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La nouvelle risque de faire grincer bien des dents chez les propriétaires. À partir de 2026, le gouvernement envisage une réforme fiscale qui pourrait bouleverser le marché immobilier. En ligne de mire : les plus-values immobilières. Résidences principales, secondaires ou terrains à bâtir, personne ne serait épargné par cette future taxation renforcée. Et selon plusieurs parlementaires, cette réforme pourrait rapporter gros à l’État… mais coûter très cher aux ménages.
Vers une taxation inédite des ventes immobilières
À l’Assemblée nationale et au Sénat, les propositions se multiplient. Chacun y va de sa solution pour faire rentrer davantage d’argent dans les caisses publiques. Résultat : un véritable concours d’idées fiscales. Et la plus marquante d’entre elles concerne la taxation des plus-values immobilières. L’objectif annoncé est clair : taxer davantage les profits réalisés lors d’une vente, tout en réduisant les possibilités d’exonération.
Pour le moment, rien n’est encore acté. Mais selon les informations qui circulent, les premières mesures pourraient être intégrées dès le budget 2026. Les propriétaires ont donc tout intérêt à suivre le dossier de près, car les nouvelles règles pourraient changer la donne dès l’an prochain.
Résidence principale : fini l’exonération automatique
Jusqu’à présent, la vente d’une résidence principale est totalement exonérée d’impôt, quel que soit le montant de la plus-value. Il suffit simplement de prouver que le logement vendu est bien votre résidence principale au moment de la transaction. Mais ce privilège pourrait bientôt appartenir au passé.
En 2026, les parlementaires envisagent d’instaurer une imposition systématique sur les ventes réalisées avant cinq ans de détention. Autrement dit, si vous vendez votre maison ou votre appartement moins de cinq ans après l’avoir acheté, vous serez imposé sur la plus-value… sauf dans certains cas précis :
- si le produit de la vente est réinvesti dans l’achat d’une nouvelle résidence principale ;
- si la vente est motivée par une mutation professionnelle, une hospitalisation de longue durée, un décès, une séparation ou une entrée en EHPAD.
Mais attention : un simple changement de mode de vie, comme le souhait de redevenir locataire ou de déménager sans raison majeure, ne suffirait pas à éviter la taxation. Une véritable révolution pour le marché immobilier, qui pourrait freiner les projets de revente à court terme.
Résidence secondaire : l’impôt va s’alourdir
Les propriétaires de résidences secondaires ou de biens locatifs sont déjà soumis à l’impôt sur les plus-values. Actuellement, le calcul tient compte d’un abattement pour durée de détention : plus on garde le bien longtemps, moins on paie d’impôt. Après trente ans, la plus-value est totalement exonérée. Ce mécanisme encourageait jusqu’ici la patience et la stabilité sur le marché.
Mais cette logique devrait changer. Le nouveau dispositif envisagé remplacerait les abattements progressifs par une prise en compte de l’inflation. Ensuite, la plus-value nette serait soumise à un prélèvement forfaitaire unique de 30 %. En clair, la durée de détention n’aurait plus d’effet sur le montant de l’impôt à payer.
Cette réforme pourrait entrer en vigueur en 2028, mais certains experts redoutent qu’elle ne vienne fragiliser un marché déjà en perte de vitesse. Vendre une résidence secondaire deviendrait bien moins avantageux, et la rentabilité de l’investissement locatif pourrait encore reculer.
Terrains à bâtir : fin de la patience récompensée
Les propriétaires fonciers ne sont pas oubliés. Jusqu’ici, la vente d’un terrain à bâtir bénéficiait du même système d’abattement pour durée de détention. Cela incitait de nombreux propriétaires à garder leurs parcelles plusieurs décennies, pour profiter d’une plus-value importante tout en réduisant l’impôt. Résultat : de vastes terrains restaient inutilisés, freinant la construction de logements.
Pour mettre fin à cette rétention foncière, la députée Annaïg Le Meur propose une réforme radicale. Son idée : supprimer les abattements pour durée de détention et les remplacer par une simple revalorisation du prix selon l’inflation. Ensuite, la plus-value imposable serait taxée à un taux fixe de 30 %, quelle que soit la durée de possession. Ainsi, conserver un terrain pendant vingt ans ou deux ans reviendrait exactement au même du point de vue fiscal.
Cette mesure viserait à encourager les ventes rapides pour relancer la construction, mais elle risque aussi de provoquer une vague de transactions dès 2026, avant l’entrée en vigueur de la réforme. Beaucoup de propriétaires préfèreraient vendre maintenant pour éviter cette future taxation uniforme.
Un marché déjà fragile face à une nouvelle tempête
Le timing interroge. Le secteur immobilier connaît déjà une période de forte tension : hausse des taux d’intérêt, effondrement de la construction neuve, difficultés pour les primo-accédants… Dans ce contexte, augmenter les impôts sur les ventes immobilières pourrait encore accentuer le ralentissement.
Certains professionnels de l’immobilier appellent donc à la prudence. Ils estiment que « *taper sur les propriétaires n’est pas la bonne solution pour relancer le marché* ». D’autres y voient une opportunité pour redynamiser le secteur en incitant à vendre plus vite, mais reconnaissent que la mesure pourrait être « *socialement explosive* ».
Une chose est sûre : si ces réformes sont adoptées, elles modifieront profondément les habitudes des propriétaires. Entre la peur d’être taxé et la tentation de vendre avant 2026, les prochains mois s’annoncent mouvementés dans le monde de l’immobilier.
Le mot de la fin ? Mieux vaut rester attentif à l’évolution du projet de loi, car la note fiscale pourrait bien grimper plus vite que prévu.
