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Être propriétaire-bailleur peut sembler simple, mais gérer un logement loué demande du temps et de la vigilance. Entre les réparations, les petits travaux et la communication avec le locataire, le lien de confiance peut rapidement se fragiliser. Et parfois, cela conduit certains locataires à formuler des demandes auxquelles il ne faut jamais céder.
Quand le locataire propose de déduire le dernier loyer
Il arrive que certains locataires, frustrés ou pressés, avancent cette phrase : « Je ne paierai pas le dernier loyer, vous le déduirez du dépôt de garantie« . Pour Alexandre Mure, expert en gestion locative depuis dix ans, c’est un signal d’alarme : « Le propriétaire se tire une balle dans le pied s’il accepte. Cette demande du locataire est totalement illégale ». En effet, la loi est claire : les loyers et les charges doivent être payés jusqu’au dernier jour du bail. Le dépôt de garantie, lui, sert uniquement à couvrir les loyers impayés ou les dégradations constatées à l’état des lieux de sortie. Accepter cette requête revient à perdre un levier financier important en cas de dommages dans le logement.
Le refus peut entraîner des complications
Dire non ne garantit pas toujours une issue simple. « Le locataire peut décider, malgré tout, de ne pas payer le dernier mois« , avertit Alexandre Mure. Dans ce cas, le bailleur doit suivre un processus légal long et coûteux : envoyer une mise en demeure ; si elle reste sans effet, mandater un huissier pour un commandement de payer, avec un coût d’environ 200 euros ; attendre un délai légal de six semaines, souvent après le départ du locataire. Pendant ce temps, le dépôt de garantie ne peut pas couvrir les travaux de rafraîchissement, qui deviennent alors à la charge du propriétaire, sauf s’il possède une assurance loyers impayés (GLI).
Assurance loyers impayés : une protection utile
Certaines assurances GLI couvrent à la fois les impayés et les dégradations locatives, mais « il faut prouver que le bien était en très bon état avant les dégradations ». Sans cette protection, la justice reste une option, mais pour un impayé inférieur à 1 000 euros, le jeu n’en vaut pas toujours la chandelle. Selon l’expert, ce type de situation survient souvent à cause de la méfiance : « Les locataires ont peur des abus de certains propriétaires qui retiennent le dépôt de garantie, parfois partiellement et sur des critères subjectifs ». Le propriétaire ne peut retenir le dépôt que s’il justifie les dépenses avec des devis ou factures.
La communication, clé de la confiance
Une mauvaise communication accentue les tensions. « Si, pendant la durée du bail, le propriétaire est resté muet face à un problème d’humidité ou a mis deux mois à réparer le radiateur ou l’interphone, ce sont des détails qui, cumulés, détériorent les relations entre locataire et bailleur« , met en garde l’expert. Répondre rapidement aux demandes et effectuer les travaux nécessaires est essentiel pour maintenir une relation saine. Dès l’état des lieux d’entrée, il est conseillé de soigner la procédure avec photos et descriptions détaillées, afin d’éviter tout litige futur.
État des lieux : le document qui protège
Un état des lieux bien réalisé est un outil de protection. Alexandre Mure insiste : « Si l’état des lieux est bien fait et que le dépôt de garantie est retenu abusivement, le locataire sait qu’il aura des preuves solides pour la justice et n’aura pas besoin de se faire justice lui-même ». La clarté dès le départ permet de limiter les tensions et d’éviter que le dernier loyer ou le dépôt de garantie ne deviennent un champ de bataille juridique.
Conseils pratiques pour le propriétaire
Pour résumer, quelques points essentiels :
- Ne jamais accepter de déduire le dernier loyer du dépôt de garantie ;
- Répondre rapidement aux demandes du locataire et réaliser les travaux nécessaires ;
- Soigner l’état des lieux d’entrée avec photos et descriptions précises ;
- Si possible, souscrire une assurance loyers impayés pour se protéger ;
- Conserver toutes les preuves de dépenses pour justifier une retenue sur le dépôt si nécessaire.
En respectant ces règles simples, le propriétaire limite les risques de conflit et protège ses droits tout en maintenant une relation de confiance avec le locataire. La vigilance et la transparence sont les meilleures armes pour éviter les mauvaises surprises à la fin du bail.
