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À partir de 2026, le paysage de l’immobilier locatif en France va connaître un tournant majeur. Après plus de dix ans de présence, le dispositif Pinel a tiré sa révérence, laissant place à un nouveau cadre fiscal qui promet de redessiner les stratégies d’investissement. Cette réforme vise à stimuler le marché tout en encourageant la qualité énergétique des logements.
La page Pinel définitivement tournée
Mis en place en 2014 pour soutenir la construction de logements neufs et offrir des avantages fiscaux aux investisseurs, le dispositif Pinel a pris fin le 31 décembre 2024. Sa version améliorée, le Pinel+, n’a finalement pas été généralisée à l’échelle nationale en 2025, contrairement à ce qui avait été envisagé. Résultat : une année de transition s’ouvre, sans dispositif équivalent, mais avec un cap clairement orienté vers la performance énergétique et la réduction de l’empreinte carbone du parc immobilier.
Pour les investisseurs, cette période intermédiaire impose de nouvelles réflexions : comment continuer à rentabiliser un projet sans l’appui du Pinel ? Les réponses devraient arriver dès 2026, avec la mise en place d’un statut fiscal inédit.
Un nouveau statut fiscal pour 2026
Le gouvernement, sous l’impulsion de la ministre du Logement Valérie Létard et du Premier ministre François Bayrou, prépare un dispositif qui pourrait transformer la façon d’investir dans la pierre. L’idée ? Créer un mécanisme d’amortissement innovant, pensé pour encourager aussi bien la construction neuve que la rénovation de l’ancien.
Ce régime permettra de déduire une partie importante du prix d’acquisition du logement directement des loyers perçus. L’amortissement sera réparti sur vingt ans, avec un taux de :
- 5 % par an pour un logement neuf ;
- 4 % par an pour un logement ancien, à condition que les travaux réalisés représentent au moins 15 % de sa valeur.
À cela s’ajoutera un bonus allant de 0,5 % à 1,5 % si le propriétaire pratique un loyer inférieur au prix du marché, une mesure qui pourrait séduire ceux qui souhaitent conjuguer rentabilité et engagement social.
Un virage vers la rénovation et la performance énergétique
Si le Pinel misait avant tout sur la construction de logements neufs, le futur dispositif entend élargir son champ d’action. Les biens anciens, souvent délaissés dans les précédentes politiques, pourraient retrouver un réel intérêt aux yeux des investisseurs, notamment grâce à l’avantage fiscal conditionné à des travaux de rénovation énergétique. Ce choix s’inscrit dans les objectifs nationaux de transition écologique : améliorer l’efficacité énergétique des logements, réduire les émissions de gaz à effet de serre et offrir des habitations plus confortables.
Pour le marché, cela pourrait se traduire par un regain d’activité dans le secteur de la rénovation, stimulant à la fois les artisans, les entreprises du bâtiment et les professionnels de l’immobilier.
Des opportunités mais aussi des défis
Si le nouveau régime fiscal promet d’augmenter la rentabilité potentielle des projets locatifs, il ne sera pas sans contraintes. Les conditions liées aux travaux, à la performance énergétique et au respect de loyers modérés demanderont aux investisseurs une analyse plus fine de leurs opérations. La rentabilité ne se mesurera plus seulement en termes de défiscalisation immédiate, mais dans une logique globale : qualité du bien, attractivité locative et coûts de rénovation éventuels.
Autre élément à prendre en compte : la concurrence entre les différents segments du marché. Les biens neufs profiteront d’un taux d’amortissement plus élevé, mais les biens anciens rénovés pourraient séduire par leur emplacement ou leur cachet, tout en bénéficiant de l’avantage fiscal.
Un changement stratégique pour les investisseurs
Avec ce nouveau cadre, les stratégies devront évoluer. Les investisseurs les plus avertis commenceront probablement à anticiper dès 2025 en sélectionnant des biens éligibles à ce futur amortissement, ou en préparant des projets de rénovation répondant aux critères exigés. Les professionnels de l’immobilier, eux, devront se former rapidement pour conseiller efficacement leurs clients sur ces nouvelles opportunités.
En définitive, la fin du Pinel ne signe pas la fin de l’investissement locatif avantageux en France. Elle ouvre plutôt la voie à une approche plus responsable et durable, où la fiscalité incite à investir dans des logements performants sur le plan énergétique, tout en répondant à la demande locative. Pour les investisseurs, 2026 pourrait bien marquer le début d’un nouveau cycle… à condition d’être prêt à s’adapter.
