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Une réforme fiscale d’ampleur pourrait bien voir le jour dès le 1er janvier 2026. L’État envisage une série de mesures pour alléger la pression fiscale sur les propriétaires. Objectif : relancer un marché immobilier en panne et redonner confiance aux investisseurs. Le plan, encore en discussion, pourrait transformer le quotidien de millions de bailleurs.
Un marché locatif sous tension
Depuis plusieurs années, le marché locatif traverse une crise. Les biens se font rares, les loyers grimpent, et les candidats à la location s’entassent. Une situation qui s’explique en partie par la frilosité des propriétaires à investir dans la pierre. En cause : une fiscalité jugée dissuasive, des charges en hausse constante et des risques d’impayés difficiles à anticiper.
Pour redonner de l’air au secteur, un ensemble de propositions vient d’être déposé sur la table. Elles visent à rendre l’investissement immobilier plus attractif, notamment en réduisant les impôts sur les loyers perçus.
Micro-foncier : vers un allègement significatif
Actuellement, un propriétaire qui loue un bien non meublé peut opter pour le régime du « micro-foncier ». Il lui suffit de déclarer ses recettes annuelles et l’administration fiscale applique un abattement forfaitaire de 30 %. En clair, le bailleur est imposé sur 70 % des revenus issus de la location.
Dès 2026, ce taux pourrait tomber à 50 %. Autrement dit, seule la moitié des revenus locatifs serait prise en compte pour le calcul de l’impôt. Une mesure simple, compréhensible et surtout, très attendue des petits bailleurs.
Location au réel : l’amortissement fait son entrée
Pour ceux qui choisissent de déclarer au « réel », c’est-à-dire en déduisant précisément leurs charges, une nouveauté de taille est proposée : la possibilité d’amortir le bien. Cela signifie que le propriétaire pourrait déduire une partie de la valeur du logement de ses revenus imposables, chaque année.
Par exemple, pour l’achat d’un logement neuf à 200 000 euros, 5 % de cette somme – soit 10 000 euros – pourraient être retirés chaque année de la base imposable. Une vraie bouffée d’air pour les investisseurs.
Et pour un logement ancien ? Là encore, l’amortissement serait possible, mais à hauteur de 4 % par an, et uniquement si des travaux équivalents à 15 % de la valeur du bien sont engagés. Soit 30 000 euros de travaux pour un bien de 200 000 euros. Dans ce cas, le propriétaire pourrait déduire 8 000 euros par an de ses revenus.
Un bonus pour les loyers abordables
Les propositions ne s’arrêtent pas là. Les propriétaires qui accepteraient de louer à des prix inférieurs au marché pourraient bénéficier de réductions d’impôts supplémentaires. Une manière d’encourager les loyers modérés, tout en garantissant une rentabilité acceptable pour les bailleurs.
Autre piste : le plafond du déficit foncier, actuellement fixé à 10 700 euros par an, pourrait être relevé à 40 000 euros. De quoi permettre aux propriétaires ayant beaucoup de charges (travaux, entretien…) de mieux absorber leurs dépenses.
Des allègements sur la plus-value et la fortune immobilière
Si ces mesures sont adoptées, la fiscalité sur la plus-value immobilière pourrait également évoluer. L’exonération totale interviendrait après 20 ans de détention du bien, une durée plus avantageuse que les règles actuelles.
Enfin, les logements achetés à partir de décembre 2025 ne seraient plus pris en compte dans le calcul de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Une décision qui, si elle est validée, pourrait séduire les investisseurs aisés.
Un projet soutenu mais pas encore voté
Ces propositions ont été élaborées par le sénateur Marc-Philippe Daubresse et le député Mickaël Cosson. Pour l’instant, elles ne sont pas encore inscrites dans la loi. Mais la ministre du Logement, Valérie Létard, les soutient fermement. « Elles sont pleines de bon sens et pourraient redynamiser tout un pan de notre économie », a-t-elle déclaré.
La balle est désormais dans le camp du Budget, porté par Éric Lombard et Amélie de Montchalin. Si l’accord est trouvé dans les prochaines semaines, le projet sera présenté au Parlement à l’automne, dans le cadre du vote sur le budget 2026. « Le combat commence, nous devons convaincre de la nécessité de cette réforme », insiste Valérie Létard.
Si ces mesures sont adoptées, elles ne concerneraient que les acquisitions réalisées à partir de décembre 2025. Un signal fort envoyé aux futurs propriétaires qui hésitent encore à se lancer.
Entre simplification des déclarations, baisse des impôts et encouragements aux loyers modérés, cette réforme pourrait bien être le tremplin d’un nouveau souffle pour le secteur immobilier.
