Face à un locataire qui ne paie plus son loyer, le stress est souvent au rendez-vous. Et pour beaucoup de propriétaires, une question revient : est-il possible d’échapper à la taxe foncière dans ce genre de situation ? En réalité, les loyers impayés ne suffisent pas pour alléger la note fiscale. Mais il existe un cas bien précis où le fisc peut vous accorder un coup de pouce. Et il vaut mieux le connaître.
Pas d’exonération en cas d’impayés, et c’est bien là le problème
On pourrait penser que ne plus percevoir de loyers signifie logiquement une baisse des charges. Mais l’administration fiscale, elle, ne voit pas les choses de cette façon. En cas d’impayés, la règle est simple : la taxe foncière reste due. Car ce que l’État taxe, ce n’est pas le revenu généré par le bien, mais le fait même de le posséder.
Comme l’explique Manon Bellin, avocate fiscaliste, le non-paiement des loyers n’est pas un motif reconnu pour réduire votre taxe foncière. Tant que le logement est occupé, même gratuitement, le propriétaire continue de devoir s’acquitter du montant prévu. Une situation frustrante pour ceux qui subissent les conséquences d’un locataire défaillant.
Mais une exception existe : la vacance locative involontaire
Si votre logement est vide, là, le fisc peut vous entendre. Il existe en effet une possibilité de dégrèvement total de la taxe foncière dans le cas d’une vacance locative involontaire. Autrement dit, si votre bien est resté inoccupé sans que ce soit de votre volonté, vous pouvez faire une demande d’exonération.
Mais attention, plusieurs conditions doivent être réunies :
- La vacance doit durer au moins trois mois d’affilée ;
- Elle ne doit pas être liée à un choix personnel (travaux, vente en préparation, etc.) ;
- Le bien doit être destiné à la location, comme c’était le cas auparavant ;
- Vous devez pouvoir prouver que vous cherchez activement un nouveau locataire (annonces, échanges avec des agences, etc.).
Ce cas reste peu connu, mais il peut faire la différence sur vos finances annuelles.
Comment demander un dégrèvement au fisc ?
La démarche est simple mais rigoureuse. Vous devez envoyer une demande écrite au centre des impôts fonciers dont dépend votre bien. Le dossier doit contenir :
- Des copies ou captures d’écran de vos annonces de location ;
- Vos échanges avec des agences immobilières ;
- Une lettre détaillant le caractère involontaire de la vacance.
Pensez à faire cette demande dans les 12 mois suivant le début de la vacance. Si elle est acceptée, vous serez remboursé ou obtiendrez un crédit sur la prochaine échéance. Ce n’est pas automatique, mais cela peut alléger la facture de plusieurs centaines d’euros.
La taxe foncière, un poids de plus en plus lourd pour les propriétaires
La situation devient difficile pour de nombreux bailleurs. D’après l’UNPI, la taxe foncière a grimpé de plus de 30 % en dix ans. Et pendant ce temps, les impayés de loyers se multiplient : en 2025, environ 1,5 million de foyers locataires ont du mal à payer, selon le ministère du Logement.
Entre les charges qui augmentent, les travaux à financer et les loyers qui ne tombent plus, certains propriétaires peinent à garder la tête hors de l’eau. C’est pourquoi il est crucial de connaître les leviers possibles pour limiter les pertes.
Quelques réflexes utiles en cas d’impayés
Si votre locataire ne paie plus, pensez aussi à :
- Vérifier si vous avez souscrit une assurance loyers impayés (GLI) ;
- Entamer un dialogue avec le locataire pour trouver une solution à l’amiable ;
- Faire appel à la justice en dernier recours, notamment pour une procédure d’expulsion.
Et surtout, renseignez-vous sur vos droits. Un simple appel à votre centre des impôts ou à une avocate spécialisée peut vous éviter de passer à côté d’un allègement fiscal bien mérité.
Affaire à suivre de près pour tous les bailleurs : entre impayés, fiscalité et nouvelles réglementations, rester informé est devenu plus essentiel que jamais.
