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Transmettre son patrimoine à ses enfants ou petits-enfants est le rêve de beaucoup de parents. Mais bien souvent, entre les droits de donation et les droits de succession, une partie importante de ce patrimoine part dans les caisses de l’État. Heureusement, une toute nouvelle mesure fiscale vient changer la donne. Cette loi, fraîchement entrée en vigueur en 2025, donne la possibilité de faire un don conséquent à ses proches sans payer le moindre centime d’impôt. C’est une vraie aubaine pour les familles qui souhaitent aider leurs enfants à accéder à la propriété.
Un dispositif inédit pour relancer l’immobilier
La loi de finances 2025, adoptée en début d’année, a instauré une mesure exceptionnelle pour favoriser la transmission anticipée des patrimoines. L’idée derrière cette décision est double : permettre aux familles d’aider les jeunes générations et redynamiser le marché immobilier. Le principe est simple : tout parent, grand-parent, voire oncle ou tante en l’absence d’enfant, peut verser une somme d’argent à un proche sans que celui-ci ait à s’acquitter de droits de donation. Attention, le versement doit impérativement se faire par chèque ou virement, pas en liquide.
Des conditions strictes pour bénéficier de l’exonération
Évidemment, cette exonération fiscale n’est pas accordée sans contrepartie. Le bénéficiaire doit employer l’argent reçu dans un délai de six mois pour l’un des usages suivants :
- « acheter un logement neuf » ou un bien en cours de construction, pour y habiter ou le mettre en location ;
- « réaliser des travaux de rénovation énergétique » sur son logement principal, à condition qu’ils soient éligibles au programme MaPrimeRénov’.
Il ne suffit pas d’acheter un bien ou de faire des travaux : le logement devra être occupé en tant que résidence principale pendant au moins cinq ans après l’achat ou la fin des rénovations. Cela évite que des investisseurs profitent de l’aubaine pour des projets purement spéculatifs.
Des plafonds à connaître pour éviter les mauvaises surprises
Le législateur a fixé des plafonds pour encadrer ce dispositif. Voici les règles à retenir :
- « jusqu’à 100 000 € par donateur » et par bénéficiaire peuvent être donnés sans impôt ;
- « jusqu’à 300 000 € au total » peuvent être reçus par un même bénéficiaire de l’ensemble de ses ascendants (parents, grands-parents).
Un enfant peut ainsi recevoir des sommes importantes de plusieurs membres de sa famille sans subir de prélèvements fiscaux. C’est une chance à saisir pour ceux qui veulent donner un véritable coup de pouce à un projet immobilier. Mais attention, ce dispositif est temporaire : il ne concerne que les dons effectués entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026. Passé ce délai, les dons seront à nouveau soumis aux règles classiques de donation, avec leurs droits habituels.
Pourquoi agir vite ?
Les démarches liées à un don ou à un achat immobilier peuvent prendre du temps : formalités bancaires ; signature d’actes ; recherche du bien immobilier ; validation des travaux. C’est pourquoi il est essentiel de s’y prendre dès maintenant si l’on veut profiter de cette mesure. De plus, le marché immobilier étant parfois tendu dans certaines régions, il vaut mieux anticiper pour éviter les mauvaises surprises et respecter les délais imposés.
Cette exonération s’adresse à tous : même si les montants maximums peuvent sembler élevés et concerner les foyers les plus aisés, elle permet aussi aux familles plus modestes de transmettre un capital, même plus petit, sans impôt. Chaque euro compte lorsqu’il s’agit d’aider un enfant ou un petit-enfant à réaliser un projet immobilier.
Un coup de pouce bienvenu pour les familles
Avec cette nouvelle loi, l’État encourage les familles à anticiper les transmissions de patrimoine tout en soutenant la rénovation énergétique et l’achat de logements neufs. C’est une manière habile de répondre à plusieurs défis à la fois : aider les jeunes à se loger ; dynamiser un secteur immobilier qui en a besoin ; favoriser des logements plus écologiques.
Si vous envisagez d’aider un proche, c’est le bon moment pour en parler en famille et se rapprocher d’un notaire ou d’un conseiller pour bien ficeler votre projet. Car ce genre d’opportunité fiscale ne se présente pas tous les jours ! Mieux vaut en profiter avant qu’il ne soit trop tard.
