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Transmettre son patrimoine tout en gardant ses revenus locatifs jusqu’à la fin de sa vie ? Ce n’est ni une arnaque ni un tour de passe-passe réservé aux experts. C’est un mécanisme bien réel, encore trop méconnu : démembrement de propriété. En s’y prenant bien, il permet à un propriétaire de préparer sa succession, de continuer à toucher ses loyers, et de réduire considérablement la facture fiscale de ses enfants. Zoom sur une méthode qui mérite d’être connue.
Comment ça marche : donner les murs, garder les loyers
Derrière ce concept un peu technique se cache une idée simple : on peut séparer les droits liés à un bien immobilier. Un propriétaire peut ainsi transmettre la nue-propriété à ses enfants — autrement dit, la valeur des murs — tout en conservant ce qu’on appelle l’usufruit, c’est-à-dire le droit de l’habiter ou de le louer.
En clair, vous offrez le bien, mais vous gardez les loyers. « C’est comme si vous donniez l’arbre, mais que vous continuiez à récolter les fruits« , explique un notaire. Et cette astuce, bien qu’ancienne, reste encore très peu utilisée par les particuliers. Pourtant, elle coche toutes les cases : simplicité, efficacité, et surtout… économies.
Un barème fiscal très avantageux
Le Code des impôts prévoit un barème clair pour calculer la valeur transmise en nue-propriété selon votre âge. Plus vous êtes jeune, plus la valeur transmise est importante — mais plus la décote fiscale est intéressante. À 65 ans, par exemple, la nue-propriété d’un bien vaut environ 60 % de sa valeur totale.
Résultat : vos enfants ne paient des droits que sur cette partie-là, et non sur la totalité du bien. Mieux encore, au moment de votre décès, ils récupèrent la pleine propriété sans impôt supplémentaire. Un vrai cadeau… fiscal.
Exemple concret : une économie de 24 000 € pour la famille Martin
Jacques et Marie Martin, 62 ans, ont un appartement à Paris estimé à 300 000 €. Ils veulent le transmettre à leur fils unique, Antoine, mais sans renoncer aux 1 000 € de loyer mensuel qu’il génère.
Dans le scénario classique, Antoine hériterait du bien au décès de ses parents. Il paierait alors des droits de succession d’environ 38 000 €. Mais en optant pour une donation avec réserve d’usufruit, les droits tombent à seulement 14 000 €. Soit une économie immédiate de 24 000 €. Et au décès, la pleine propriété se reconstitue… sans frais.
Ce que dit le notaire
« Le démembrement est aujourd’hui l’un des outils les plus efficaces pour transmettre un bien sans se ruiner« , affirme Maître Durand, notaire à Bordeaux. « Cela permet de protéger les enfants, tout en garantissant un revenu aux parents. À condition de s’y prendre tôt et de se faire bien conseiller. »
Le rôle du notaire est essentiel : il rédige l’acte, fait les calculs fiscaux, et vous guide selon les abattements disponibles. Il vous aidera aussi à anticiper les frais, comme la taxe foncière ou les charges qui restent à la charge de l’usufruitier. Mieux vaut ne pas improviser : une erreur peut coûter cher.
Pourquoi c’est une stratégie gagnante
Le démembrement de propriété offre trois grands avantages :
- garder les revenus locatifs sans rien partager ;
- diminuer fortement les droits de donation ;
- transmettre le bien sans aucun impôt au moment du décès.
C’est une solution souple, légale, et efficace pour organiser son patrimoine intelligemment. Et contrairement à ce que l’on pourrait croire, elle ne s’adresse pas qu’aux millionnaires. Tous les propriétaires peuvent y réfléchir, qu’il s’agisse d’un appartement, d’une maison ou d’un bien locatif.
À qui s’adresse cette astuce ?
Si vous êtes propriétaire, que vos enfants sont majeurs et que vous commencez à penser à l’avenir, vous êtes concerné. Plus vous agissez tôt, plus la réduction fiscale est intéressante. C’est l’une des rares manœuvres qui vous permettent de transmettre intelligemment sans vous priver de revenus pour autant.
Et surtout, vous offrez à vos héritiers une succession simplifiée, sans mauvaise surprise ni douloureuse note du fisc.
Le démembrement peut sembler complexe au premier abord, mais bien accompagné, c’est un outil d’optimisation patrimoniale d’une redoutable efficacité. Et face à un contexte fiscal de plus en plus tendu, c’est peut-être le bon moment pour vous y pencher.
Un simple rendez-vous chez votre notaire peut tout changer. Une simulation personnalisée vous éclairera sur le meilleur montage à adopter… et sur les milliers d’euros que vous pourriez économiser. Autant dire que ça vaut largement le coup.
