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- Des bases obsolètes depuis des décennies
- 2026 : lancement de la révision des locaux commerciaux
- Des revalorisations importantes à anticiper
- Le calendrier de la réforme
- Une progression de la taxe foncière qui ralentit
- Les collectivités et la fixation des taux
- L’impact croissant des taxes additionnelles
Alors que la réforme des bases locatives se profile pour 2026, le poids de la taxe foncière reste au centre des discussions. Les débats budgétaires pour l’année prochaine ont remis en lumière une question longtemps attendue : l’adaptation des valeurs locatives cadastrales. Si la taxe foncière continue de peser sur les ménages, sa progression tend à se calmer en 2025, annonçant des changements à venir pour les propriétaires.
Des bases obsolètes depuis des décennies
La France compte environ 46 millions de logements, représentant 72,4 % des bases de la taxe foncière sur les propriétés bâties. Ces bases servent à calculer la taxe foncière ainsi que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.
Le calcul repose encore sur des valeurs de référence datant de 1970 pour la France métropolitaine. Chaque local est comparé à un logement témoin dans sa commune, auquel un tarif au mètre carré est associé. Ces tarifs ont été régulièrement indexés par l’inflation depuis 2018, mais restent très éloignés du marché actuel. « Les évolutions des 50 dernières années liées à la valorisation de nouveaux espaces urbains et, à l’inverse, à la déprise de certains territoires ne sont pas prises en compte, ce qui accentue l’incohérence du système fiscal local », explique la Cour des comptes.
2026 : lancement de la révision des locaux commerciaux
La révision des valeurs locatives, initialement prévue pour 2023 puis repoussée à 2025, commencera véritablement en 2026. Les locaux commerciaux seront évalués en premier, selon une méthodologie qui servira ensuite aux logements d’habitation.
Chaque type de logement – maisons, appartements, locaux exceptionnels et dépendances – sera évalué par catégorie et par secteur géographique. Un tarif au mètre carré, corrigé par un coefficient de localisation, remplacera le calcul ancien basé sur l’état d’entretien, la surface et le confort. Ce système permettra d’appliquer, par la suite, un coefficient de neutralisation pour maintenir l’équilibre entre locaux professionnels et résidentiels.
Des revalorisations importantes à anticiper
Une simulation datant de 2015 dans cinq départements prévoyait une augmentation moyenne de 185 % pour les maisons et 125 % pour les appartements. Bien que ces chiffres ne tiennent pas compte des ajustements entre logements similaires, ils montrent l’ampleur du potentiel impact. La collecte des loyers et des caractéristiques des locaux sera cruciale pour limiter les erreurs et assurer une évaluation précise.
Le calendrier de la réforme
La campagne de collecte des données commencera en 2026 avec l’outil Gérer mes biens immobiliers (GMBI). Les propriétaires bailleurs renseigneront les loyers pratiqués, afin que les commissions locales puissent ajuster secteurs et tarifs. Un rapport détaillé sur les conséquences de cette révision devra être remis au Parlement avant le 1er septembre 2027, pour une application des nouvelles bases au 1er janvier 2029. « La complétude et la fiabilité des données recueillies constituent un point d’attention majeur », rappellent les experts de la Cour des comptes.
Une progression de la taxe foncière qui ralentit
L’Observatoire national des taxes foncières de l’UNPI note que sur dix ans (2014-2024), la taxe foncière a augmenté de 37,3 %, soit bien plus vite que les loyers (+8,7 %) ou l’inflation. Cette hausse s’explique par la combinaison d’une forte majoration légale des valeurs locatives (+23,5 %) et d’une hausse des taux locaux (+11,2 %). En 2025, la revalorisation légale des valeurs locatives est limitée à 1,7 %, entraînant une progression quasi nulle dans la plupart des grandes villes, souvent en anticipation des municipales.
Les collectivités et la fixation des taux
Chaque collectivité fixe un taux d’imposition appliqué aux bases locatives. La somme des cotisations, additionnée des frais de gestion de l’État, donne le montant total de la taxe foncière. Selon la DGFiP, entre 2023 et 2024, la plupart des communes ont maintenu leurs taux inchangés. Parmi les collectivités ayant augmenté leur taux, plus de la moitié ont limité la hausse à un point, tandis qu’une minorité a opté pour des augmentations plus importantes, jusqu’à 25 points dans de rares cas.
L’impact croissant des taxes additionnelles
Outre la taxe foncière, d’autres prélèvements peuvent alourdir la facture. La TEOM (taxe d’enlèvement des ordures ménagères) repose sur la même base que la taxe foncière et peut être refacturée aux locataires. Les communes prélèvent également la TSE pour financer les établissements publics fonciers, avec des taux de gestion allant jusqu’à 9 %. En Île-de-France, une TSE spécifique alimente le Grand Paris, tandis qu’en Martinique et Guadeloupe, d’autres TSE locales existent. Depuis 2015, la taxe GEMAPI pour la gestion des milieux aquatiques et la prévention des inondations s’est étendue à trois quarts des communes. « D’autres taxes se multiplient, comme la taxe Ligne à grande vitesse dans le Sud-Ouest », précise l’UNPI.
Pour les propriétaires, ces changements traduisent une fiscalité locale en mutation, où la maîtrise des coûts passe autant par le suivi des taux que par l’anticipation des réformes à venir.
