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La soirée avait pourtant commencé comme tant d’autres, dans l’ambiance chaleureuse d’un réveillon de fin d’année. Mais à quelques minutes du passage à la nouvelle année, tout bascule. Un incendie ravage une maison de montagne en Savoie. Vingt ans plus tard, cette affaire connaît un retournement spectaculaire : les locataires, d’abord lourdement condamnés, obtiennent finalement gain de cause. En cause, un ramonage mal effectué… par le propriétaire lui-même.
Un réveillon qui vire au cauchemar
Le 31 décembre 2003, à Notre-Dame-de-Bellecombe, l’atmosphère est festive. Les invités sont réunis, les derniers préparatifs du réveillon sont en cours. Puis soudain, le drame. Les flammes se déclarent dans la maison louée par un couple. Très vite, l’incendie se propage. Le logement est entièrement détruit.
L’origine du sinistre est rapidement identifiée. Le feu est parti du poêle à bois installé dans la cuisine. Dans cette région de montagne, ce type de chauffage est courant. Mais encore faut-il que le conduit de fumée soit entretenu correctement. Ce soir-là, ce n’était visiblement pas le cas.
Le ramonage au cœur du litige
La question du ramonage devient centrale. En principe, cette obligation incombe au locataire. Mais la situation est rarement aussi simple. Comme le rappelle « En principe, c’est au locataire de s’occuper du ramonage », explique Florence Iung, avocate au barreau de Quimper. Elle précise que les règles varient selon les départements, mais que l’entretien régulier reste indispensable.
En première instance, la justice suit cette logique. En 2008, les juges estiment que les locataires sont responsables. La sanction est lourde. Avec leur assurance, ils doivent verser :
- 171 076 € au propriétaire ;
- 301 033 € à l’assurance du bailleur ;
Au total, la somme atteint 472 109 €. Une somme colossale que le couple doit payer immédiatement, au titre de l’exécution provisoire.
Un détail qui change tout
Mais les locataires ne s’avouent pas vaincus. Ils décident de faire appel. Et c’est là qu’un élément crucial refait surface. « Notre cheminée venait d’être ramonée au printemps par notre propriétaire », explique la locataire devant la cour.
Le bailleur leur avait assuré qu’il prenait personnellement en charge l’entretien du conduit. Un argument confirmé par un rapport d’expertise réalisé dès 2004. Celui-ci est sans appel : le ramonage n’avait pas été effectué selon les règles.
L’avocate en droit immobilier est claire : « Faire soi-même un ramonage ponctuel n’équivaut pas à un ramonage réglementaire ». Sans intervention annuelle d’un professionnel, les risques sont multiples, notamment un refus d’indemnisation par les assurances.
Des locataires privés de toute possibilité d’agir
Autre élément déterminant : les locataires n’avaient tout simplement pas accès au conduit. La trappe de ramonage se trouvait chez des voisins mitoyens, eux aussi locataires… du même propriétaire. Une situation qui rendait toute intervention impossible sans son accord.
Dans ces conditions, difficile de reprocher au couple un défaut d’entretien. Ils faisaient confiance à leur bailleur, qui affirmait gérer lui-même cette obligation.
La cour d’appel tranche en faveur des locataires
Après examen du dossier, la cour d’appel renverse totalement la décision initiale. Les juges estiment que les locataires ne peuvent être tenus responsables de l’incendie. La faute incombe au propriétaire et à son assurance.
La décision est lourde de conséquences financières. Le bailleur et son assureur sont condamnés à verser :
- 24 076 € aux locataires ;
- 17 350 € à l’assurance des locataires ;
Soit un total de 41 426 €. Mais surtout, ils doivent restituer l’intégralité des 472 109 € versés par le couple après la première condamnation.
Une affaire qui rappelle l’importance des règles
Ce dossier met en lumière une réalité souvent méconnue. Si le ramonage est généralement à la charge du locataire, encore faut-il que celui-ci puisse réellement l’effectuer. Lorsque le propriétaire s’en charge, il engage sa responsabilité.
Cette décision rappelle aussi l’importance de conserver des preuves écrites et de ne jamais se contenter d’un entretien fait « maison » pour des installations à risque.
Vingt ans après le drame, cette famille obtient enfin réparation. Une affaire exemplaire, qui pourrait bien faire réfléchir propriétaires et locataires avant le prochain hiver.
