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Mettre un logement en location peut sembler simple, mais cela comporte des risques pour tout propriétaire. Même après la fin d’un bail, certaines situations peuvent devenir délicates, surtout lorsqu’un occupant refuse de quitter les lieux. Un récent arrêt de la Cour de Cassation illustre parfaitement les obligations légales qui restent pesantes, même face à un occupant sans droit.
Quand un occupant reste malgré la fin du bail
Confier les clefs d’un appartement ou d’une maison implique de nombreux engagements pour le propriétaire. L’un des plus délicats survient quand l’occupant refuse de quitter le logement à la fin du bail. Dans ce cas, engager une procédure d’expulsion est possible, mais le processus est long et encadré par la loi. La trêve hivernale, par exemple, suspend toute expulsion pendant plusieurs mois, ce qui complique encore la situation pour le bailleur.
Face à cette situation, le propriétaire peut être tenté de penser qu’il n’a plus aucune obligation envers le logement ni envers l’occupant. Cependant, la loi rappelle que certaines responsabilités demeurent, notamment en matière de sécurité et d’entretien du bâtiment.
Un accident qui coûte cher au propriétaire
Les faits sont malheureusement précis et révélateurs. Une femme décide de rester dans un appartement après la fin du bail. Pendant cette occupation illégale, elle chute de la fenêtre de la cuisine à cause d’un garde-corps mal fixé et non entretenu. Elle décide alors d’assigner les propriétaires en justice.
La Cour de Cassation, dans un arrêt rendu le 15 septembre 2022 (n° 19-26249), a confirmé la condamnation des propriétaires, malgré l’occupation sans droit ni titre du logement. Selon l’article 1244 du Code civil, « le propriétaire d’un bâtiment est responsable du dommage causé par sa ruine, lorsqu’elle est arrivée par une suite du défaut d’entretien (…) ». Ici, la chute était directement liée au défaut d’entretien du garde-corps. Pour la Cour, l’occupation illégale ne constitue pas une faute capable d’exonérer le propriétaire de sa responsabilité.
Entre obligations et risques pour le bailleur
Cette décision rappelle que l’entretien du logement reste une obligation, quel que soit le comportement de l’occupant. Même lorsqu’un locataire ou ancien locataire occupe le logement sans autorisation, le propriétaire doit veiller à ce que le bâtiment ne présente aucun danger.
Il peut être tentant de réduire les dépenses liées à l’entretien d’un bien occupé illégalement, en estimant que l’occupant est responsable de sa situation. Mais en réalité, tout défaut pouvant entraîner un accident engage la responsabilité du propriétaire. L’affaire du garde-corps démontre clairement qu’un manquement à cette obligation peut coûter très cher, même si l’occupant est dans son tort.
Leçon pour les propriétaires
Pour éviter ce type de situation, plusieurs précautions sont essentielles :
- Assurer régulièrement l’entretien des éléments de sécurité du logement ;
- Vérifier la solidité des garde-corps, balcons, escaliers et fenêtres ;
- Ne pas considérer qu’une occupation illégale exonère de la responsabilité civile ;
- Engager rapidement les démarches légales pour récupérer le logement ;
- Prévenir les risques en cas d’inoccupation prolongée ou de situation conflictuelle.
En résumé, un propriétaire ne peut jamais ignorer la sécurité de son logement. Même si un ancien locataire ou occupant persiste à rester sans droit, la responsabilité en cas d’accident reste entière. Cette affaire souligne l’importance d’allier rigueur juridique et vigilance sur l’entretien, pour protéger à la fois les occupants et soi-même.
Enfin, ce cas montre que la loi française met toujours l’accent sur la protection des personnes, même lorsqu’elles occupent un bien sans autorisation. Pour les bailleurs, il s’agit d’un rappel concret : vigilance et entretien sont incontournables pour éviter les accidents et les conséquences judiciaires.
